第三部 第二十四章 未尝不是一件好事 九月二十六日,静海大厦又组织了一次拍卖,静海建总只愿意将底价再往下压低二百万,拍卖再度流拍。
九月二十八日,静海市新行政中心大楼奠基,标志着新区开发正式揭开序幕。次日,四家联合投资的南港大厦奠基,标志着南港新城的建设揭开序幕。
经过七八九三个月的营销,星湖苑的空置率降低到15%,回笼资金三千七百万。
位于陆洪镇东首的滨湖花园经济适用房项目开发也到了结构封顶的阶段,虽然交房时间还拖到明年五六月份,但是在取得预售许可之后,房源在很短的时间内就预售一空。扣除应偿还的五千万银行贷款与应支付的二千四百万工程款,天星湖在首批经济适用房开发项目上赢利达到三钱六百万。
经济适用房的利润率虽然低(其实也不低,天星湖只在前提投入三千万,其他的资金都是来源于银行贷款与工程垫款),但是开发周期只有一年半到两年的时间,资金回笼的时间更短,几乎开盘预售就能收回所有的房款,工程款与银行贷款可以拖到明年项目结束时结算清偿,这时差不多为天星湖多筹集了近一个亿的资金。
天星湖尝到经济适用房项目开发的甜头,只要操作得当,年利润率比商品住宅只高不低,而且没有销售上的风险。
当初徐建与陈至立等到高级行政人员制定的天星湖发展规划给林泉全盘否决掉,心里多少有点怨气,这时候才完全消除掉。那些在开发区北面拿地的开发商,除了豪城的动作快点。其他几家都还没有拿到预售许可,资金回笼结算赢利更是一件遥遥不可期地事情。
天星湖已经着手建设滨湖二期工程,建设用地一百八十亩,计划容纳一千户居民。
天星湖在滨湖花园一期经济适用房上的成功,引起其他开发商的注意,在市长张权的支持下,陈明杭的丽景房地产开发公司抢下亚东花园的经济适用房项目,紧随滨湖花园二期工程之后,进入紧密的筹备期。
静海市规划中的经济适用房项目,二零零零年只有这个。其他的开发商只能望洋兴叹,等着明年挤进这个特殊的房地产市场。
林泉认为天星湖正需要集中所有地人力、物力、财力,二零零零年的赢利也就投入到南港新城的建设之中。作为对东都、徐建地补偿,林泉名下的联合投资向天星湖继续注资两千万,南港投资开发公司则将一百五十亩的住宅规划用地以四十万每亩的价格拨给天星湖,以此保持四大股东在天星湖所占的股权比重不变。
天星湖掷出两亿,分别购入南港新城规划范围内地五块总面积五百亩的住宅建设用地。这样,不算经济适用房的建设用地,天星湖手里的储备土地达到九百六十亩之多。按照南港投资开发公司跟国土部门的协议,南港投资获得购地巨款中的一个亿,这部分钱将用于南港新城的市政投资。
南港投资开发公司与国土部的土地转让收益分配方案是:公共设施建设用地之外,商业住宅用地的销售以每亩二十万为基价,第二年基价提高到每亩三十万,以后每年以20%的增幅递增。
南港投资开发公司通过两大宗土地买卖,筹集资金高达一点九个亿,并获得天星湖20%的股权,天星湖此时地净资产高达4.2亿。
在七八月间,星湖苑的平均售价为每平方米一千八。随着南港新城宣传力度地加强,星湖苑到九月底的售价达到一千九百八十元。九月开盘的豪城花园,预售价格为一千九百二十元。
当然,南港投资开发公司跟豪城刘华东签订的赢余分成协议,定下的基价是一千七百元。
南港投资开发公司除了促进公共实施建设,最重要的任务就是拆迁与平整南港新区规划范围的所有土地。干净利索的土地对开发商更具备吸引力,缩短开发周期,减少因拆迁而引起的纠纷,更不需要原地安置拆迁户而挤压开发利润。更重要一点,前期的拆迁成本低廉,二零零零年,拆迁补偿标准为每平方米一千元,比经济适用房单价略低,可以预见,随着房市的火暴,房价的节节推高,拆迁补偿标准也会提高,当补偿标准与平均房价严重脱节时,拆迁纠纷就会随之而来,拆迁的难度也会增加。
南港新城规划范围内,涉及到的拆迁户多达两千户、九千余人,林泉认为,至少要在今名两年,将两千户拆迁户都迁出南港新城。这样,南港投资开发公司至少可以赚一笔拆迁差价。
顾晓玲有时候在想,谁才是南港投资开发公司的真正决策者?所有员工无疑都是受她领导,林泉甚至连经理一级的主管人员都没有接触过,但是南港投资开发公司却不折不扣的以他的思路在运作,在运行。