更何况，现在曼哈顿写字楼的价格，就是那么廉价才能卖得出去！
梁真勋、高毅等集团管理层，是这次随林祖辉考察出访；除此之外，还有富利地产的总裁陈明智、及富利地产投资管理的高级职员。
里切曼看着林祖辉，认真的说道：“林先生，伱是一个值得我佩服的商人。不过我想请教你，你的成功最大因素是什么？”
里切曼惊讶起来，心里感叹ZTM的是什么市场啊，回报率那么高！
两人聊得非常投机，特别是在金丝雀码头项目上，林祖辉明确表示自己可以投资，哪怕是曼哈顿写字楼项目没有达成合作。
当然了，两种投资方法不一样，倘若里切曼可以将曼哈顿的八幢大厦廉价出售给自己，他承诺：在金丝雀码头项目中，林祖辉可以先替他购买10%的股权，他可以在一定期限里赎回，仅需支付本金和利息即可。
从今年年初开始，林祖辉便着手对富利地产进行改革，因为他知道最近两年他会投资大量的美国商业地产。所以，集团加强了这边的管理能力，派遣了高级职员，以及招募了不少美国地产人才（华人优先），组建了一个强大的管理班子。
<center><div class="mobadsq"/></center>
林祖辉对陈明智说道：“写字楼管理方面，你们要做好工作，优秀的管理方，可以让空置率更低！对于租客，我们就是他们的服务员，要有随时为他们解决麻烦的准备！对于物业，我们要用心维护。”
洛杉矶的商业地产有些惨，空置率有22%。当然了，这是大环境所知。洛杉矶的那个‘商业中心’项目，还未竣工便遇到欧美写字楼低谷。再加上当年（1988年）的地皮、建筑费等，投资也大了，目前来说不乐观。
林祖辉点点头，这种大厦买卖双方非常考验契合度，因为没有一个标准。
陈明智是香江出身的高管，但已经在美国工作四年了，对这边已经相当熟悉了。
同时，也是在变相交‘保护费’，毕竟新时代集团和林祖辉个人的明面上，都有投资数额很大的美股，为了不让人眼红，就必须来美国抄底大厦，来平衡之间的回报率高的关系。毕竟，证券的回报率实在太高了，还是得投资一些回报率中等的资产（扣除银行利息，10%~15%的回报率）。
一行人乘坐电梯，体验了这幢大厦，整体来说，确实是比较新的大厦。
里切曼苦笑道：“林先生的意思是，如果奥林匹亚倒闭，才会导致欧美写字楼市场真正的恐慌！不过我对于你那句哲理性的座右铭——别人恐慌的时候我疯狂，别人疯狂的时候我恐慌，非常佩服。”
以公园大道245号大厦为例，以后可以卖给海航22亿美元，15年升值10倍。当然，这部分收入不包括期间的租金。
回报率不会太高，就算买的时机是抄底，价格也有折算。
估计是没有！
林祖辉安抚里切曼说道：“里切曼先生，我无意在你伤口撒盐。说起来，对于奥林匹亚的曼哈顿写字楼，我并不是非常渴望投资。在我们香江，我投资的写字楼项目，每年可以有30%的回报率，全世界都找不到如此好的土壤。”
林祖辉笑着说道：“总比什么都没有的好！你是项目的领头羊，可以为自己开高薪，也可以个人贷款加入投资。不过话又说来，你的公司也许不会那么糟糕！”
不过，购买曼哈顿的大厦，是一种实力的象征；
不过呢，若是奥林匹亚破产，其资产肯定是在债权银行手中了，他未必便宜买得到。要知道前世，奥林匹亚的1200万平方尺曼哈顿写字楼在1996年才被债券银行拿出来出售，花旗银行、李超人、加拿大银行联手争夺，至于有没有成功，林祖辉就不知道了。
众人见林祖辉如此重视，也知道这位老板要在美国抄底了！
<center><div class="mobadsq"/></center>
香江太小了，已经容纳不下新时代集团了。
至于128.8亿港币（可能不止，138亿也可以接受）的资金来源，林祖辉打算用香江的物业做抵押，向汇丰、花旗等商业银行贷款80亿港币。
也就说，哪怕是这个项目价格升值很多，他也只需向银行借贷，再支付林祖辉本金和利息。
“大家都绝望了，我就觉得是底了。别人恐慌的时候我疯狂，别人疯狂的时候我恐慌，大概就是这样吧！其实，我本来今年还不想插手欧美商业地产，因为市场还不足够恐慌！”
和里切曼的交易，不会马上达成，里面的程序有些复杂。首先，是要里切曼下定决定；其次，这八幢大厦已经被债券银行盯上了，要想出售，势必要协商好；最后，才是双方的正式谈判。
而假如这笔交易达成，林祖辉相当于就用了15.1亿港币购买下一幢150万平方的大厦，比李超人在一年前购买的价格，还便宜了不少。
参观完曼哈顿公园大道245号，林祖辉又对里切曼说道：“这样一幢大厦，现在的市价是大厦？”
接着，林祖辉听取了大家的工作汇报。
“目前是30美元每平方尺每年！”
林祖辉点点头，坐在了主位上，并示意大家坐下。
“此次来纽约，你们大概也明白了我的想法，那就是争取低价在奥林匹亚约克公司手里，购买8幢摩天大厦。虽然就算低价投资，回报率也不会高，但若是长期考虑，应该还是非常值得的。当然，这笔投资未必会成，但是你们要做好准备！”
考察完曼哈顿公园大道245号后，林祖辉又和里切曼来到餐厅，一起吃午餐。
若按香江的计算，单价一般是租金的100倍，即250美元每平方尺的售价，这幢大厦得需要3.5亿。不过呢，这幢大厦的空置率那么高、每年维护费和税收那么高，远不可能这样计算。
林祖辉想购买的八幢大厦，并不包括奥林匹亚的世界贸易大厦，也不是奥林匹亚在曼哈顿的全部商业地产。
林祖辉笑着点点头，说道：“去过几次，每一次都在感叹‘欧洲华尔街’就要诞生了！只可惜，英国经济下滑，政府承诺这个项目的地铁迟迟不能立项，是最大制约这个项目成功的关键。”
<center><div class="mobadsq"/></center>
但考虑到租金水平、维修成本、税收，香江的写字楼赚的一塌糊涂。
梁真勋连忙说道：“好的，我马上安排！”
总计在美股上投资4.5亿美元了，不过通用动力公司的股票，预计明年年底就要放出。投资策略，是因为林祖辉看过巴菲特的投资经历。
在收购美丽华酒店和内地投资，各开支30亿港币后，新时代集团账上还有六十多亿港币。下半年的纯利和回笼，是不会低于60亿的，总之就算投资了50亿在美国写字楼上（再贷款80亿加），新时代集团依旧有稳定的现金流。
所以，无需担忧现金流不充足。
(本章完)
<div id="div_content_end"/>